상가 임대차 계약이 종료될 때 임차인과 임대인 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 갈등 중 하나가 바로 '원상복구' 문제입니다. "어디까지 부수고 나가야 하나?", "처음 들어올 때부터 이 상태였는데 왜 내가 고쳐야 하나?"와 같은 질문들이 꼬리에 꼬리를 물죠.
오늘은 상가 점포 원상복구의 명확한 법적 기준과 범위, 그리고 분쟁을 피하기 위해 임차인이 반드시 알아야 할 체크리스트를 정리해 드립니다.
1. 상가 원상복구란 무엇인가? (개념 정의)
원상복구란 임차인이 상가를 사용하기 전, 즉 임대차 계약 당시의 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 민법 제615조와 제654조에 의거하여 임차인은 차용물을 반환할 때 이를 원상에 회복하여야 할 의무가 있습니다.
📍 중요한 점은 '새 건물 상태'로 만드는 것이 아니라, '내가 임대차 계약을 체결하고 들어올 때의 상태'로 만드는 것이 원칙이라는 점입니다.
2. 상가 원상복구의 법적 기준과 판례
법적 기준을 명확히 알아야 임대인의 과도한 요구에 대응할 수 있습니다. 핵심 판례의 요지는 다음과 같습니다.
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별도의 특약이 없는 경우: 임차인은 자신이 개조한 범위
내에서만 복구하면 됩니다.
- 전 임차인의 시설을 인수한 경우: 대법원 판례(90다카22613)에 따르면, 특별한 약정이 없는 한 현재 임차인은 본인이 설치한 부분만 철거할 책임이 있습니다. 하지만 계약서에 '전 임차인의 시설까지 복구한다'는 조항이 있다면 책임 범위가 확대됩니다.
3. 항목별 원상복구 체크리스트
가장 다툼이 많은 5가지 항목을 정리했습니다.
① 벽면 및 바닥재
임차인이 영업을 위해 새로 시공한
타일, 마루, 인테리어 가벽 등은 복구 대상입니다.
② 천장 및 조명 시설
매립등 설치를 위해 뚫은 구멍이나
노출 천장 시공 시, 원래의 텍스 천장 등으로 마감해야 합니다.
③ 설비 및 전기
주방 배수관, 대용량 전기 증설 설비,
실외기 거치대 등이 포함됩니다.
④ 가설물 및 칸막이
유리 파티션, 창고 목공 작업물 등
추가 설치한 구조물은 철거가 원칙입니다.
⑤ 외부 간판 및 시트지
간판 철거는 물론, 유리창 시트지
제거 후 남은 끈적임(잔여물)까지 제거해야 완료로 인정받기 쉽습니다.
4. 원상복구 의무가 면제되는 예외 사항
모든 손상을 임차인이 책임지지는 않습니다. 법적으로 인정되는 예외는 다음과 같습니다.
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통상적인 마모 (Normal Wear and Tear): 일상적인 사용으로
발생하는 벽지의 미세한 변색이나 바닥의 자연스러운 긁힘은 복구 의무가
없습니다.
- 임대인의 동의: 시설물을 그대로 두는 조건으로 임대인과 합의했거나, 다음 임차인이 시설을 그대로 인수하기로 한 경우 면제됩니다.
5. 분쟁 예방을 위한 단계별 행동 지침
| 단계 | 행동 지침 | 목적 |
|---|---|---|
| 입주 전 | 사진/동영상 촬영 | 입주 당시 원형 증명 |
| 계약 시 | 원상복구 특약 명시 | 책임 소재 확정 |
| 퇴거 전 | 임대인과 사전 점검 | 철거 범위 사전 합의 |
🤔 상가 원상복구 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 권리금을 주고 들어왔는데도 원상복구를 해야 하나요?
가장 논란이 많은 부분입니다. 대법원 판례에 따르면 기존 시설을 그대로 인수한 경우 본인이 설치한 것만 철거하면 되지만, 계약서상에 '임차인이 원상복구 의무를 모두 승계한다'는 취지의 조항이 있다면 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거해야 할 수도 있습니다. 계약서 내용을 먼저 확인하는 것이 필수입니다.
Q2. 임대인이 보증금에서 원상복구비를 일방적으로 공제하겠다고 합니다.
임대인이 견적서도 없이 과도한 금액을 공제하는 것은 부당합니다. 임차인은 객관적인 철거 견적을 받아 비교 제시해야 하며, 분쟁이 해결되지 않을 경우 보증금 반환 소송이나 임대차 분쟁 조정 신청을 통해 대응할 수 있습니다.
Q3. 원상복구를 안 하면 다음 세입자를 못 받는다고 월세를 더 내라네요?
원상복구 의무 지연으로 인한 손해배상은 '임대인이 실제로 원상복구를 완료할 수 있었던 기간'만큼의 임대료입니다. 무작정 기간을 늘려 월세를 청구할 수 없으며, 통상적인 철거 공사 기간(약 3~7일) 정도의 비용을 부담하는 것이 관례입니다.
Q4. 바닥 타일에 금이 갔는데 이것도 갈아줘야 하나요?
단순한 '통상적 마모'인지 임차인의 '과실'인지가 중요합니다. 고의나 부주의로 파손된 것이라면 수리해줘야 하지만, 오랜 사용으로 인한 변색이나 자연스러운 균열은 원상복구 범위에 포함되지 않는다는 것이 법원의 판단입니다.
현명하게 마무리하는 방법
원상복구 분쟁은 대개 '기준의 모호함'에서 시작됩니다. 계약서 작성 시 단순히 "원상복구 한다"는 표현보다는, 사진을 첨부하거나 "시설 권리금을 주고 인수한 시설은 제외한다"는 식의 구체적인 약정을 남기는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.